Главная | Алексеев в.а недвижимое имущество государственная регистрация

Алексеев в.а недвижимое имущество государственная регистрация


Вот почему, на взгляд автора, необходимо прислушаться к предложению Т. Есть и еще одна сторона проблемы общих помещений в жилых домах - проблема момента возникновения у собственников квартир права общей долевой собственности на общие помещения. Данная проблема связана с тем, что право собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать с начала х гг.

Удивительно, но факт! В принятых в г.

Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество оставалось у государства.

Такая концепция представляется в корне неправильной. Если принять за истину предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в домах ЖСК или в доме, построенном за счет долевого участия, общее имущество принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений оставалось бы государство.

Причем для собственников этих домов ситуация была бы неизменной независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам.

Здесь вполне очевидна ненормальность такой ситуации и необходимость унификации структуры собственности во всех домах. Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел убедительными доводы ответчика о том, что согласование реконструкции чердаков и мансард с собственниками квартир не требуется, в частности, потому, что при заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме приватизированных квартир осталось в собственности государства.

Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. При этом норма п. Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс.

С учетом этого обстоятельства данную дискуссию следовало бы считать закрытой. Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта проблема в законодательстве вообще никак не решена, хотя для нежилого фонда она является не менее актуальной. Возникновение офисных центров, в которых правами собственности на отдельные помещения обладают различные лица, сделало проблему общих помещений одной из наиболее актуальных проблем коммерческой недвижимости.

Проблемы правового регулирования недвижимости. Означает ли отсутствие в гражданском законодательстве решения проблемы общих помещений в зданиях нежилого назначения то, что к этим зданиям должен применяться какой-то иной принцип, чем зафиксированный в ст. Именно так считает М. В то же время И. Пискуновой "О делимости недвижимых вещей" включена в информационный банк согласно публикации - "Бизнес-адвокат", , N 9.

В обоснование автором приводится решение Арбитражного суда Саратовской области: Мы полагаем, что нет оснований для такого категоричного вывода, который делает М. Пискунова, и этот принцип ст. Действительно, весьма трудно в здании, где имеются различные собственники помещений, предположить какой-либо другой принцип в отношении общего имущества.

Кроме того, весьма распространены случаи, когда в одном здании расположены как жилые, так и нежилые помещения. Но есть и другие варианты.

В частности, ряд жилых в прошлом домов после приобретения юридическими лицами квартир затем фактически изменили свой статус, поскольку все квартиры в них в установленном порядке были переведены в нежилой фонд. Сложно представить, чтобы после изменения назначения помещений изменилась бы структура собственности в здании и прежние владельцы квартир, превратив их в нежилые помещения, утратили бы право на общие помещения.

Однако следует с сожалением признать, что в практике арбитражных судов высказывается прямо противоположная позиция. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в частности, указал: Этот вывод суда является ошибочным, поскольку указанное судом имущество общим не является, а применение аналогии закона в данном случае недопустимо".

Аргументируя данную позицию, ФАС Северо-Западного округа указал, что в данном случае отсутствует такое условие применения аналогии закона, как непротиворечие соответствующим отношениям схожего законодательства ст. Суд указал, что, "различаясь и по субъекту, и по объекту, правовые режимы права собственности на жилые и на нежилые помещения не могут устанавливаться одними и теми же нормами закона". Таким образом, из данного решения неизбежно следует вывод, что в нежилом фонде собственником дома несущих конструкций, инженерного оборудования, общих помещений может быть одно лицо, а собственниками конкретных нежилых помещений - иные лица.

Данный вывод является весьма спорным, поскольку приводит к ситуации, когда при последовательном или одновременном отчуждении всех помещений в здании собственность на само здание сохраняется за прежним владельцем. При этом даже в том случае, когда все помещения будут приобретены одним лицом, данное положение сохранится - в доме будет собственник помещений как пространства между стенами и собственник здания за исключением пространства помещений.

Очевидно, что для того, чтобы стать собственником здания, собственнику помещений нужно будет приобрести в дополнение к помещениям все остальное - стены, иные несущие конструкции, инженерное оборудование, общие помещения и прочее, то есть фактически повторно купить объект, либо согласиться на возмездное предоставление ему этих объектов в пользование "собственником здания", то есть практически арендовать здание, в котором у него есть право собственности на все помещения.

Такая конструкция сама по себе выглядит достаточно странно. Весьма сомнительной представляется и аргументация, предложенная судом, который в качестве основного довода против применения аналогии указывает на принципиальную разницу между отношениями, которые складываются по поводу жилых и нежилых помещений. Однако в чем состоит эта принципиальная разница, суд не указывает, отмечая лишь то, что эти отношения отличаются "и по субъекту, и по объекту".

Удивительно, но факт! В совокупности с определением жилого помещения, которое дано в ст.

Между тем и это утверждение в первой его части представляется неверным, так как собственниками как жилых, так и нежилых помещений могут быть и физические, и юридические лица. Как уже указывалось, оба вида объектов могут одновременно находиться в одном здании, причем периодически переходить от физических лиц к юридическим и наоборот. Следовательно, из различий остается только различие по объекту. Однако если бы не было этого различия, то не было бы различия в отношениях и вопрос о применении аналогии не возникал бы.

Регистрация прав на недвижимость на основании сделок отчуждения 4. Регистрация прав на недвижимость, возникающих на основе универсального правопреемства 4. Правопреемство в отношениях по регистрации прав на недвижимость 4. Регистрация права общей собственности на недвижимость 4. Но даже там, где наблюдается единство мнений практически всех ученых, это не приводит к необходимым изменениям законодательства.

Автор настоящего исследования далек от мысли, что данная работа расставит все на свои места и станет базой для правовых реформ в сфере недвижимого имущества. Здесь существующие проблемы рассмотрены с новой позиции - с точки зрения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В большинстве правовых исследований сферы недвижимого имущества проблемы государственной регистрации прав на недвижимость занимают подчиненное место.

На первый взгляд это вполне оправдано, так как регистрация прав на недвижимость представляет собой лишь один из элементов правового режима недвижимости. При этом нельзя признать неверным тезис о том, что система регистрации должна строиться в соответствии с правовой доктриной недвижимости, а не наоборот. Однако нужно иметь в виду, что регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Это становится очевидным как при анализе зарубежного законодательства, так и при внимательном рассмотрении действующего законодательства нашей страны.

Дело в том, что необходимость регистрации прав - это то главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого. Из такого положения вытекает особая значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимости.

С одной стороны, эта модель должна вписываться в общую концепцию правового регулирования недвижимости, а с другой стороны, все законодательные решения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут быть реализованы.

Именно эти обстоятельства побудили автора обозначить исходной точкой своего исследования правовых проблем недвижимости регистрацию прав.

Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования

При этом необходимо было решить следующие задачи: На базе проведенного исследования автором вносятся предложения по совершенствованию как гражданского законодательства, так и специального законодательства о регистрации прав на недвижимость. Основное внимание в работе уделено гражданско-правовой проблематике. Организационные и административно-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость в работе также освещаются, но лишь постольку, поскольку это необходимо в рамках общей концепции организации правового обеспечения оборота недвижимости.

При подготовке работы автор опирался на работы правоведов прошлых лет, таких как В.

Библиотека

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М. В работе использовались материалы судебной практики, правоприменительной практики органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость. Автор использовал также свой личный опыт работы в качестве заместителя руководителя Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга в - гг. Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны.

Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны.

Более того, многие вопросы, которые сегодня вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много лет назад как среди российских правоведов, так и среди ученых других стран. И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество. Обращаясь к истории вопроса, автор не ставит своей целью дать всеобъемлющий исторический очерк эволюции правового регулирования оборота недвижимого имущества.

Это было сделано ранее с большей или меньшей полнотой в работах русских правоведов и современных ученых. Исторический материал в данном разделе подобран и представлен прежде всего для того, чтобы служить иллюстрацией реализации положения об объективном характере такого правового явления, как регистрация прав на недвижимость.

Учебник русского гражданского права по изд. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. Основные проблемы гражданского права. Основные начала организации оборота недвижимости.

Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных правовых систем не существовало выраженного разделения имущества на движимое и недвижимое, а следовательно, не было и специального правового режима последнего. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь.

У германских народов первоначально передача земли осуществлялась посредством особого символического акта, облекаемого в торжественную и публичную форму.

Основой, первым элементом этого акта являлся договор об отчуждении. Второй элемент - это инвеститура, то есть символическая, а затем реальная передача недвижимости. Третий элемент акта - это формальный отказ от владения, оставление участка. При этом германское право для перенесения собственности на недвижимость использовало порядок, когда стороны заявляют о своем намерении перенести право собственности перед судом. Аналогичные правовые явления наблюдаются и в средневековой Франции.

Первоначальное совершение символического обряда на земельном участке с течением времени заменяется совершением акта перед судом. Акт передачи недвижимости включает в себя: На северо-востоке Франции входит в обычай записывать сделки по недвижимости в судебные книги.

Причем иногда запись заменяет сам символический акт.

Удивительно, но факт! В ином случае необходимо сформулировать в законодательстве принципы публичной достоверности и бесповоротности, указав срок введения их в действие.

В Бретани находит распространение форма троекратного оглашения, схожая с германской. Кассо, на севере Франции сохранялся "свой особенный порядок установления залогового права на недвижимость путем символического акта, который свидетельствовал о вотчинном правоотношении кредитора к определенному участку и завершался записью в ипотечные книги".

Понятие о залоге в современном праве. Таким образом, очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества было придание публичности актам его отчуждения. Начиная с XII в. Затем запись в книги распространяется за пределы городов.

Переход права собственности на недвижимость начинает соединяться с записью в книге. Покровский, характеризуя переходный период, писал, что "отсутствие ясных и легко обозримых форм установления вещных прав на недвижимость, прежде всего, вредно отражалось на поземельном кредите.

Лицо, дающее под залог недвижимости, никогда не могло быть уверено в том, что на той же недвижимости нет других ранее установленных закладных прав; вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромным риском и если давались, то, разумеется, на очень тяжелых условиях".

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. В частности, в работах Д. Мейера содержатся описания быта Древней Руси. Так, например, передача права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей, передача права собственности на лошадь - передачей узды и т.

Указанные положения, возможно, были заимствованы и не являлись самобытными для русского народа.

Удивительно, но факт! Рынок недвижимости в рамках страны и ее отдельных регионов представляет собой весьма сложное явление, имеющее собственные законы функционирования, тенденции развития, отражающие взаимодействие различных интересов участников рыночных отношений.

Шершеневич, в древнегерманском праве передача недвижимости также сопровождалась символическими действиями. Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени".

Популярное за неделю

Подтверждением этому является появление в конце XV в. Однако, как отмечает К. Победоносцев, право ими не устанавливалось, так как основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг. Вместе с тем лишь к XVI в. Права на недвижимость, возникающие в результате правопреемства и по иным основаниям. Вопросы регистрации прав на недвижимость на основании сделок отчуждения.

Права на недвижимость, возникающие на основе универсального правопреемства, и их регистрация.

Вопросы регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. Вопросы регистрации обременений и ограничений. Решение суда как основание государственной регистрации.

Удивительно, но факт! В частности, возможны ситуации, когда возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта.

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области правовой политики государства. Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, играет ведущую роль в организации этого оборота.

От правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит развитие производства, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Нельзя утверждать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины х годов прошлого века, законодательство в области регулирования отношений, связанных с недвижимостью, развивалось достаточно интенсивно. Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость.

Анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой стройности и эффективности. Степень научной разработанности темы. Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам.

Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости. Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1, в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам недвижимости, нужно, тем не менее, констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. В большинстве правовых исследований сферы недвижимого имущества проблемы государственной регистрации прав на недвижимость занимают подчиненное место. При этом нельзя признать неверным тезис о том, что система регистрации должна строиться в соответствии правовой доктриной недвижимости, а не наоборот.

Однако нужно иметь в виду, что регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Поэтому, с одной 1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Именно эти обстоятельства побудили автора сделать исходной точкой своего исследования правовых проблем недвижимости регистрацию прав. Цели и задачи исследования. Основной целью исследования является разработка концепции системы государственной регистрации прав на недвижимость как ведущего элемента правового режима недвижимости, а также формулирование законодательных и доктринальных определений основных понятий в сфере правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом.

Целью работы является также предложение законодательного механизма реализации разработанной концепции. Достижение поставленной цели предопределило постановку и решение следующих задач: Основное внимание в работе уделено гражданско-правовой проблематике.

Нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество исследуется автором, прежде всего, как элемент правового режима недвижимости в сфере возникновения, изменения и прекращения прав на имущество. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе оборота недвижимого имущества и, в частности, отношения, возникающие в связи с регистрацией прав на недвижимость, как между участниками оборота, так и между регистрирующими органами и субъектами гражданско-правовых отношений.

Предмет данного исследования включает отечественное законодательство и практику его применения, нормы законодательства и правоприменительную практику зарубежных стран, а также научные труды российских и зарубежных правоведов. Теоретической основой диссертационного исследования явились произведения дореволюционных русских правоведов, таких как Е. Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как В.

В процессе исследования автор обращался также к работам правоведов зарубежных стран: Методологическую основу диссертации составляют как универсальные общенаучные методы системно-интегративный, структурно-функциональный, аналитический, синтетический, логический, исторический, индуктивный, дедуктивный , так и специальные юридические методы историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический, лингвистический и др.

Нормативную и эмпирическую основу диссертационного исследования составили Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее - Закон о регистрации правовые акты, действовавшие в России до года, нормативные документы времен СССР и РСФСР, а также зарубежное законодательство по вопросам недвижимости. Кроме того, изучению подвергались материалы соответствующей правоприменительной и судебной практики.

Изучено дел правоустанавливающих документов в Управлении Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, дела в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области и судах общей юрисдикции. Проведено анкетирование работников органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость, работников организаций, осуществляющих технический и кадастровый учет объектов недвижимости, специалистов агентств, оказывающих услуги на рынке недвижимости.

Автор также использовал свой опыт работы в период с по год в качестве заместителя руководителя Городского бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга, а также опыт работы в качестве адвоката, специализирующегося на делах, связанных с оборотом недвижимого имущества. Научная новизна результатов исследования.

В большинстве правовых исследований сферы недвижимого имущества проблемы государственной регистрации прав на недвижимость занимают подчиненное место. На первый взгляд это вполне оправдано, так как регистрация прав на недвижимость представляет собой лишь один из элементов правового режима недвижимости.

При этом нельзя признать неверным тезис о том, что система регистрации должна строиться в соответствии с правовой доктриной недвижимости, а не наоборот. Однако нужно иметь в виду, что регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Это становится очевидным как при анализе зарубежного законодательства, так и при внимательном рассмотрении действующего законодательства нашей страны. Правопреемство в отношениях по регистрации прав на недвижимость 4.

Регистрация права общей собственности на недвижимость 4.

Удивительно, но факт! Правоустанавливающим должен считаться документ совокупность документов , который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.

Регистрация обременений и ограничений 4.



Читайте также:

  • Что верховный суд делает
  • Какой в ростове процент по ипотеке
  • Юрист онлайн в твери