Главная | Чистота сделки при покупке недвижимости

Чистота сделки при покупке недвижимости


Лучше отказаться от заключения такого договора. Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом Проверить, отсутствуют ли препятствия для проведения сделки по купле-продаже недвижимого имущества, частично можно при помощи нотариуса.

Нотариальное заверение сделки купли-продажи недвижимости обеспечивает некоторую безопасность, поскольку нотариус проверяет по базам, не находится ли недвижимость в залоге, не наложен ли на нее арест и т. Проверка юридической чистоты сделки позволяет узнать, не будут ли оспорены ее результаты третьими лицами через суд в будущем.

Особое внимание следует уделить изучению истории перехода права собственности на объект недвижимости при наличии нескольких предыдущих владельцев. Нотариус не проверяет юридическую чистоту продаваемой недвижимости, а только подтверждает, что в его присутствии продавец, личность которого установлена по паспорту, по доброй воле и в здравом уме подписал договор.

Существует миф о том, что нельзя оспорить сделку, заверенную нотариусом.

Читайте ещё

Специалист просматривает правоустанавливающий документ на объект недвижимости, справки из регистрационной палаты, но при появлении проблем с покупаемым объектом никакой ответственности он не несет.

На практике снижения рисков для покупателя при удостоверении сделки нотариусом не происходит. Он не изучает всю подноготную недвижимости со дня сдачи в эксплуатацию. В его задачи входит обеспечение чистоты сделки по трем ключевым моментам: Часто сделки с недвижимостью, заверенные нотариусом, оспариваются истцами, которые ссылаются на частичную или полную недееспособность второй стороны.

Удивительно, но факт! В случае необходимости делаем запрос в ЗАГС Наши юристы грамотно составят договор с учетом интересов покупателя.

Нотариус может убедиться только в явном отсутствии признаков алкогольного или наркотического опьянения, но в день подписания договора никто не требует предъявления медицинских документов об отсутствии на учете в психдиспансере. Тогда застройщик может расторгнуть договор с ним и вернуть право собственности на ту часть недвижимости, по которой инвестор не рассчитался.

Удивительно, но факт! То есть, по сути, можно ничего не проверять.

Условно говоря, все долги инвестора переложатся на вас, как на нового дольщика. Поэтому в данном случае проверить чистоту квартиры при покупке — означает, прежде всего, проследить всю цепочку сделок, от застройщика до лица, непосредственно продающего вам квартиру.

При этом нужно понять, какие взаимоотношения между застройщиком и продавцом, нет ли риска расторжения договора между ними и предъявления финансовых претензий к вам. Как проверить чистоту квартиры на вторичном рынке Главный риск, который поджидает покупателей на вторичном рынке — это то, что впоследствии появится кто-то, кто будет оспаривать их права на квартиру. Это могут быть родственники человека, от которого квартира досталась в наследство предыдущему владельцу.

Удивительно, но факт! Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью.

А могут быть и люди, которые изначально были прописаны в данной квартире и имеют в ней долю, но по каким-то причинам долго отсутствовали — например, находились в тюрьме или на длительном лечении, или просто пропали без вести. Поэтому, чтобы избежать неожиданностей, стоит очень подробно расспросить продавца квартиры о её истории, обо всех родственниках и иных лицах, которые имеют к ней отношение и могут претендовать на часть жилплощади. Обязательная регистрация всех сделок по недвижимости в Росреестре введена с года.

В большинстве случаев более ранние сведения по квартире и не пригодятся. По закону, срок давности по признанию сделки с недвижимостью незаконной составляет 3 года. То есть, если последняя сделка с квартирой совершалась более трех лет назад, можно уже не беспокоиться о том, что её кто-нибудь будет оспаривать.

Объявления

Вторая опасность — в том, что человека, продавшего вам квартиру, в дальнейшем признают недееспособным. Или же будет доказано, что он являлся недееспособным на момент сделки, либо не осознавал значения своих действий. Благодаря этому можно поставить под сомнение любую сделку с его участием в соответствии с й статьей Гражданского кодекса. Гражданско-правовые риски — это риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, иные риски.

Все виды гражданско-правовых рисков имеют свои характерные особенности. Хотелось бы заострить внимание на некоторых из них.

Например, иные гражданско-правовые риски — это риски невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и пр. Понятно, что для того, чтобы избежать подобных рисков, необходимо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и обязанности. Так, для агентства недвижимости выгоднее заключить агентский договор с заказчиком, а не договор об оказании услуг, поскольку последний, согласно императивным нормам ГК РФ, может быть в любой момент разорван заказчиком услуг в одностороннем порядке.

Агентский же договор разорвать не так просто. А значит, не так просто будет без мотивации отказаться от услуг агента.

Рекомендуем к прочтению! наследство римское право термин

Признание сделки недействительной также может иметь не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия. Конкретный пример такой сделки, которая может быть оспорена налоговиками со ссылкой на статью НК РФ, — это продажа недвижимости по так называемым вексельным схемам на этапе строительства когда вместо заключения договора долевого участия заключаются предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя.

Покупателю, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться в том, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями.

Отдельным вопросом в снижении рисков покупателя, обеспечении его безопасности и юридической защищенности является грамотное составление и оформление договорных отношений договоров оказания услуг, купли-продажи и других документов. Покупатель имеет различные возможности по снижению рисков, которые он может использовать как по отдельности, так и в совокупности.

Например, проконсультироваться до заключения договора об оказании услуг и договора купли-продажи у юриста, специализирующегося по жилищному праву, и сделать свой выбор по дальнейшим действиям исходя из своих финансовых, временных возможностей и соответствующих навыков; застраховать свой риск, но учитывать при этом затратность данного механизма и то, что не все риски страхуются.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существуют ли потенциальные риски при приобретении такой собственности? Ведь это не просто покупка дома, но и вопросы, связанные с землей! Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики при возведении такого рода объектов недвижимости, является отвод земельных участков, правовой статус которых различается в зависимости от целевой принадлежности.

Форсирование темпов малоэтажного строительства может быть осуществлено за счет упрощенной процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в пригородных зонах, в земли поселений, предназначенных для малоэтажного строительства.

Территориям, отведенным под малоэтажное строительство, должен быть предоставлен льготный правовой режим на период застройки. С правовой точки зрения описание основных современных архитектурных типов малоэтажных домов содержится в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Краеугольным камнем при возведении такого рода объектов недвижимости является земельный вопрос.

Решается он в зависимости от правового статуса земли, на которой будет строиться объект, и поставленной задачи — создания сферы обслуживания коттеджного городка с включением прилегающих территорий — дорог, тротуаров, детских площадок, клумб и инфраструктурных частей, но в законодательно-правовом поле. В большинстве случаев таун-хаусы строят на частной земле.

При оформлении правоустанавливающих документов на нового собственника заключается договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен таун-хаус. Использование участка рядом с таун-хаусом во многом определяется его юридическим статусом: Существует несколько вариантов, как юридически будет оформлен дом и участок.

В этом случае земля под ним будет находиться в долевой собственности жильцов, а участок перед домовладениями теоретически может оставаться в собственности застройщика и сдаваться жильцам в аренду. Между покупателем и застройщиком в этом случае заключается договор с указанием сроков аренды, обычно речь идет о десятках лет. Полностью ли этот закон защищает покупателя недвижимости от двойных продаж?

Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом

Основная причина возможного возникновения двойных продаж заключается в том, что квартиры не реализуются по Закону N ФЗ, соответственно, в Росреестре не регистрируются, что дает возможность оформлять несколько договоров на один и тот же объект недвижимости сразу в отношении нескольких покупателей. При указанных продажах невозможно определить, сколько имеется претендентов на одно и то же помещение, так как, пока строится дом и оформляются документы, может пройти от 3 до 10 лет.

Люди спокойно ждут окончания строительства дома, но потом, по факту завершения строительства, выясняется, что объект недвижимости продан не только им, но и кому-то другому. Есть несколько способов расчета: Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик.

Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП. Выяснить это можно попросив продавца показать его водительское удостоверение. Если удостоверения нет, пусть предъявит справку из диспансеров. Если же продавец состоит на учете, а вам уж очень приглянулась эта квартира, то в день заключения договора купли-продажи необходимо осуществить его медицинское освидетельствование.

Сделать это можно, пригласив независимого платного доктора. Проверка качества квартиры Проводится, чтобы выяснить, имеются ли в приобретаемой квартире несогласованные с органами местного самоуправления перепланировка или переустройство.

Удивительно, но факт! Подведём итоги и проясним ещё некоторые моменты Даже прибегнув для совершения покупки к услугам риелтора, нельзя расслабляться.

Для этого сверьте технический план с обстановкой в квартире. В случае приобретения недвижимого имущества с самовольной перепланировкой и переустройством ответственность будет возложена на покупателя. Проверка лиц, зарегистрированных в квартире Проверить все лица, которые когда-либо были прописаны в квартире , можно получив на руки расширенную выписку из домовой книги. Это делается для того, чтобы убедиться, что у данной квартиры нет жильцов, которых потом будет сложно выселить.

Например, если у собственника имеется родственник, находящийся в данное время в колонии, который после отбытия наказания сможет предъявить права на долю в квартире. То же самое касается и граждан, находящихся в длительной командировке, проходящих военную службу, недееспособных в психиатрических лечебницах.

Удивительно, но факт! Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки.

Эти лица могут заявить о праве проживания в вашей квартире. Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока.

И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать. Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства.

Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу. Что делать, если продавец — несовершеннолетний В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение.

А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.

Удивительно, но факт! Кто даст гарантию, что сделка была чиста?

Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете.

Наиболее известный способ — подделка документов: Современные технологии обеспечивают высокое качество печати, от оригинала не отличишь. Продажа по дубликатам копиям документов нескольким лицам. Лицо, являющееся доверенным, в этом случае имеет возможность совершать с квартирой несанкционированные действия. Арендатор жилья выдаёт себя за хозяина, под надуманным предлогом выманивает задаток, исчезает. Излюбленная схема мошенников — продажа квартиры по фальшивой доверенности.

Необходимый пакет документов, обеспечивающих юридическую чистоту предполагаемой сделки Как же проверить квартиру при покупке? Для этого нужно ориентироваться в документах на жилое помещение, которые обязан предоставить продавец. При отсутствии даже одного из них не рискуйте совершать сделку. Только собранные воедино и проанализированные, они помогут существенно снизить риски для покупателя: Данные не секретны, её может получить сам покупатель, предъявив паспорт в региональном отделении Росреестра.

Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений арест, залог. По сути, это квартирная история, начавшаяся в году — достаточный период для проверки, т. Сведения из домовой книги в виде расширенной, или архивной, выписки. Письменное согласие опекунских органов на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.

Оформленная у нотариуса бумага о согласии супруга при условии совместной покупки квартиры в браке. Подлинник доверенности на продажу, заверенной нотариально Экспликация, или план квартиры, для установления факта незаконной перепланировки. Как проверить частоту квартиры перед покупкой на основании сведений из документов Во-первых, убедитесь, что собственник — реальный человек, встретьтесь с ним лично, проверьте паспорт. Если сделку проводит посредник — доверенное лицо, то желательна совместная встреча.

Во-вторых, из выписки ЕГРП вы узнали, что квартира часто переходила из рук в руки. Это может свидетельствовать только об одном — хозяева от неё избавлялись. Видимо, для этого существовала серьёзная причина. В-третьих, из той же выписки выясняется, что квартира в недавнем прошлом имела обременения, а теперь их нет.

Иногда можно добиться отмены наложенного на квартиру ареста, хотя она до сих пор остаётся предметом судебной тяжбы. В-четвёртых, дата выдачи всех выписок, справок, доверенностей и согласований не должна превышать нескольких дней.

Доверенность желательно проверить, встретившись лично с нотариусом, выдавшим её, или в Нотариальной палате, чтобы исключить возможные факты отмены или оформления лишённым лицензии нотариусом, сохранившим бланки и печати.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Как ни странно, но нужно также выяснить, что выдавший доверенность гражданин жив на данный момент, иначе она не имеет силы. В-пятых, от покупки лучше отказаться в случае признаков неадекватности продавца, даже если он предъявил все нужные справки соответствующих учреждений.

Замеченные странности должны насторожить вас, ведь по прошествии какого-то времени он или третьи лица от его имени могут поднять вопрос о незаконности сделки, заключённой в расстроенном состоянии психики. Последует затяжной судебный процесс, исход которого непредсказуем.

Удивительно, но факт! В одной из предыдущих статей мы писали о том, чем отличается задаток от аванса при покупке квартиры.

Обычно слабостями таких людей и манипулируют мошенники. Не отдавайте задаток в неофициальной обстановке.



Читайте также:

  • Все о приватизации квартиры в оренбурге