Главная | Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и возникшие проблемы

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и возникшие проблемы


Однако обязательства - это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами. Для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п.

Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия. Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила. Только с момента государственной регистрации права возникают вещные права на вновь созданную ст. Если по общему правилу государственная регистрация прав имеет правоустанавливающее значение, то в перечисленных далее случаях она только подтверждает существование права, то есть имеет правоподтверждающее значение.

Возникновение права на недвижимость с момента, отличного от момента государственной регистрации 1. Право собственности на наследственное имущество возникает с момента открытия наследства.

В соответствии со ст. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда ст. Наследники вправе, но не обязаны получить в нотариальной конторе свидетельства о праве на наследство, которые являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимость.

Принявшие наследство наследники могут произвести раздел наследственного имущества в соответствии с причитающимися им долями. Договор соглашение о разделе оформляется после получения свидетельства о праве на наследство, после заключения соглашения свидетельство на наследство с долями, определенными по закону или завещанию, изымается, поскольку долевая собственность на наследственное имущество прекращается.

Наследники, осуществляя раздел наследства, действуют как собственники в силу закона. Зачастую учреждения юстиции отказывают в регистрации их прав на основании договора раздела, ссылаясь на то, что без регистрации возникшего права на наследство в долях наследники не приобретают права на недвижимость и поэтому не могут распорядиться ею.

Удивительно, но факт! В настоящем исследовании будет затронуто только соотношение этих понятий.

Такие отказы неправомерны, предварительная государственная регистрации права долевой собственности перед разделом наследства не требуется. Другим случаем правопреемства как способа приобретения права собственности на имущество, не имеющее собственника, является реорганизация юридических лиц п.

При реорганизации право у вновь образованных организаций возникает с момента их государственной регистрации в государственном реестре юридических лиц.

Основанием возникновения права являются передаточный акт или разделительный баланс ст. Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. В случае приватизации жилых помещений право возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления согласно ст. Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением.

Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации. Существует мнение, что если момент возникновения права не указан в судебном решении, то право возникнет с момента вступления решения в законную силу Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права.

Права на бесхозяйное имущество п. Согласно ст ГК РФ государственное и муниципальное имущество передается в частную собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. В ряде случаев момент возникновения права на недвижимость совпадает с государственной регистрацией другого права. При возмездном приобретении имущества одним из супругов, право совместной собственности другого супруга возникает с момента регистрации права того супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности ст.

Обсуждение

Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном жилом доме и кондоминиуме возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение в жилом доме или кондоминиуме, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на жилое помещение ст. С момента регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления государственного муниципального предприятия или учреждения возникает в силу закона право собственности государства или муниципального образования, в чьем ведении находится данная организация ст.

Право на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости возникает с момента государственной регистрации права на недвижимость ст. Таким способом право возникает не на весь участок продавца, а только на его часть, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования.

Этот случай также можно отнести к случаям приобретения права в порядке правопреемства см. Особый порядок предусмотрен для возникновения прав публичных собственников Постановлением Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27 декабря г.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Право собственности субъектов РФ на имущество, отнесенное к государственной собственности или переданное из федеральной собственности, возникает с момента принятия Постановления Правительства РФ о передаче, а если Постановление не было принято в течение трех месяцев со дня регистрации в Мингосимущества РФ перечней объектов, представленных соответствующим субъектом, то право возникнет с момента принятия решения о принятии объектов в собственность.

Документом, подтверждающим право федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр собственности, а до внесения объекта в реестр - перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента от 18 марта г. Особо рассмотрим способ приобретения права на помещение в жилищном, жилищностроительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе в соответствии с п.

Законом СССР от 6 марта г. Этим правоотношениям была придана обратная сила: Однако вступление в действие 1 января г части первой ГК РФ связало возникновение права не только с полной выплатой пая, но и с моментом государственной регистрации. Суханова , взаимоотношения потребительского кооператива как собственника и граждан-пайщиков как его членов, пользующихся соответствующими объектами недвижимости, предоставленными им кооперативом, носят срочный характер.

В связи с этим возникает проблема, что большинству участников гражданского оборота не известно, есть ли собственник у того или иного земельного участка, и кто именно является собственником.

Часто при введении в гражданский оборот земельного участка, который был предоставлен гражданину ранее, чем государственная регистрация стала обязательной, возникают споры, связанные с определением границ земельных участков. Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ смежных земельных участков, уже поставленных на кадастровый учет и сведения о праве на которые уже внесены в ЕГРН.

При изучении законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, основополагающее значение имеет Федеральный Закон от Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в РФ. Ситуация с полнотой сведений усугубляется в сфере земельных отношений.

Зачастую при введении в гражданский оборот земельного участка предоставленного ранее, чем была введена обязательная государственная регистрация, возникают споры по определению границ земельных участков. Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ соседних земельных участков уже поставленных на кадастровый учет и права на которые внесены в ЕГРН. Подобные споры чаще всего квалифицируются судами как негаторные требования [12, с. При изучении законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяющее правовое и процедурное значение имеет федеральный закон от Оформлением прав на недвижимость, в частности на жилые помещения, занимались органы технического учета и инвентаризации.

Рекомендуем к прочтению! сбербанк военная ипотека договор

Ситуация кардинальным образом изменилась с появлением Федерального закона от Государством была поставлена цель по введению единого реестра прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации. Так, появились учреждения юстиции, созданные специально для ведения данного реестра и осуществления государственного контроля над рынком недвижимости на всей территории России.

Удивительно, но факт! Следует обратить особое внимание на договоры пожизненного содержания с иждивением.

На учреждения юстиции возложена задача по проведению юридической экспертизы документов и проверки законности сделок с недвижимостью, по установлению отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами на недвижимость. Важность такой экспертизы состоит в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Понятие и процедура государственной регистрации прописаны в Законе о регистрации прав на имущество, однако это не решает всех вопросов при учете сделок с недвижимостью. Суть государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в регистрации перехода права на конкретное недвижимое имущество.

Если рассматривать в данной работе лишь недвижимость, относящуюся к жилой, то, соотнеся нормы, касающиеся регистрации недвижимости, закрепленные в ГК РФ, с аналогичными нормами ЖК РФ, определяем, что к жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан п. Вторая регистрационная система — это регистрация прав на недвижимую вещь. Эта система предполагает, что в реестр вносятся не записи о сделках, но записи о результатах сделок — возникновении, переходе и прекращении прав на недвижимость.

Кроме того, поскольку регистрации подлежит не какой-либо юридический факт, а его юридическое последствие, в рамках названной регистрационной системы в реестре отражаются также результаты наступления иных юридических фактов, влияющих на принадлежность прав на недвижимые вещи, — прежде всего переход права на недвижимость в силу универсального правопреемства. Российская регистрационная система тяготеет ко второму типу, хотя ей известна и регистрация сделок договор купли-продажи жилого помещения, договор мены жилых помещений, договор ренты, договор ипотеки.

Во-первых, российский Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество далее — ЕГРП, Реестр ведется по конкретным объектам недвижимости единицу учета в Реестре составляет раздел ЕГРП, который соответствует определенной недвижимой вещи ; во-вторых, регистратор фиксирует переход прав, который осуществляется в результате не только сделок, но и иных юридических фактов; в-третьих, российская деловая практика практически не знает примеров, когда бы регистрация сделки и регистрация перехода прав осуществлялись отдельно друг от друга: Последнее обстоятельство подтверждает тот факт, что ядром регистрационной системы в России является именно регистрация прав на недвижимость, а не сделок с ней.

Другая классификация регистрационных систем, как правило, проводится по такому основанию: Влечет ли, к примеру, недействительность сделки отпадение соответствующего права на недвижимость?

ЭЛЕКТРОННЫЕ КНИГИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой. Discussion Paper on Land Registration: Registration, Rectification and Indemnity. Существует и третий — промежуточный — тип, который иногда именуют полупозитивной semi positive системой. Ее суть заключается в том, что запись в реестре не может иметь силы в случае, если она была внесена без должного правового основания.

Но тот, кто добросовестно положился на данные реестра, тем не менее будет защищен: Позитивная регистрационная система тесно связана, в свою очередь, с представлением о необходимости различать сделку обязательственную т.

Связь между этими сделками может быть различной: Очевидно, что позитивная регистрационная система может существовать только в случае, если соответствующий правопорядок усвоил принцип абстрактности распорядительной сделки.

Удивительно, но факт! Комментарий к ЖК РФ.

Современная российская правовая система не относится к числу таких правопорядков. Между тем в российском праве с конца г. Следовательно, отечественная регистрационная система может быть охарактеризована как полупозитивная.

Российская регистрационная система является административной.

Удивительно, но факт! Изолированные жилые помещения представляют собой часть строения или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено юридически отделено от других жилых помещений.

Рассмотрение споров между частными лицами по поводу прав на недвижимое имущество, а также между частными лицами и органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется судами — какой-либо административной процедуры для этого не предусмотрено.

Принципы, лежащие в основе российской регистрационной системы 1. Существует, впрочем, и принадлежащий И. Вотчинный режим в России. Основные начала ипотечного права. Бабкин предложил именовать совокупность норм о регистрации прав на недвижимость формальным правом Бабкин С. Основные начала организации оборота недвижимости. Неудачность этого термина состоит в том, что из него неясно, что же имеется в виду, и он тем самым требует отдельного пояснения.

Во-первых, это так называемый принцип внесения, т. Во-вторых, принцип открытости реестровых данных п. В-третьих, российскому законодательству известно и начало легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона ст. И четвертый принцип, который может быть обнаружен в нормах действующего Закона о регистрации ст.

Под специалитетом ЕГРП следует понимать, во-первых, необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую заявляются к регистрации, и, во-вторых, тождество объекта недвижимости и его описания, изложенного в реестре. Такое понимание специалитета выражено в ст. Такое значение принцип специалитета имел там, где допускалась так называемая генеральная ипотека, т. Однако указанные начала вовсе не составляют полный перечень принципов регистрационного режима.

Удивительно, но факт! На наш взгляд, это противоречие можно исключить, прописав в Законе о госрегистрации подробно правовую основу государственной регистрации прав на жилые помещения, как это сделано законодателем в других статьях данного Закона см.

Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверности для всех третьих лиц. Иными словами, только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи.

Легко заметить, что этот принцип неизбежно вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением, коль скоро а все права на недвижимости должны быть внесены в реестр, б орган, ведущий реестр, проверил правомерность возникновения заявленных к регистрации прав, а в если любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь, то для этих лиц сведения реестра должны быть признаны достоверными.

И еще один принцип, о котором мы не упомянули и который практически не выражен в действующем российском гражданском праве: Практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость.

Удивительно, но факт! Диспозитивность или заявительный характер процесса государственной регистрации отражен в п.

Вообще дореволюционные исследователи вотчинного режима придавали старшинству вотчинных прав колоссальное значение.

К примеру, сохранению очередности права в реестре способствовал ряд весьма интересных мер: Итак, мы имеем следующую систему принципов иммобилиарного регистрационного режима: В цивилистической литературе присутствует две точки зрения по поводу правовой природы незаключенной и недействительной сделки.

Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания.

Читать популярные статьи на сайте

По нашему мнению, законодателю следует скорректировать позицию относительно п. Оговорка о случаях, предусмотренных законом, имеющаяся в п. Можно предположить и второй вариант: Тогда нормы части второй ГК РФ, в которых не указано на то, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, автоматически подпадут под действие п. Правда, законодателю придется определиться с п. В части третьей ГК РФ тоже содержатся нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Развивая его мысль, можно предложить законодателю закрепить нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ГК РФ и Законе о госрегистрации. Тем самым будут исключены коллизии в законодательстве, что в конечном счете будет способствовать удобству правоприменения.

Упоминание о государственной регистрации мы встречаем в подп. Статья 25 ЗК РФ упоминает о государственной регистрации прав п. Совсем нелогичным на этом фоне выглядит п. Немало норм о государственной регистрации прав и сделок с землей как недвижимым имуществом содержится в ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие Закона о госрегистрации до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от Однако в соответствии с п.

Следует указать также и на ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от Этот Закон, как указано в ст. Принятие этого Закона, на наш взгляд, решило множество проблем практического плана.

Удивительно, но факт! Соответствующие этим формам документы также признаются юридически действительными.

Закон об участии в долевом строительстве придал отношениям по долевому участию в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости правовую определенность, установив до того момента отсутствовавшее в нашем законодательстве существование договора долевого участия в строительстве, а также, используя институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защитил участников долевого строительства от недобросовестных действий застройщиков.

Это проявилось прежде всего в обязательной государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве многоквартирных домов п. Устанавливается и обязательная государственная регистрация уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве ст. ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от Ранее упоминавшийся Закон о госрегистрации подробно регулирует вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

I содержатся общие положения - приведен понятийный аппарат, дано определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и установлена ее правовая природа юридическая сущность , закреплены принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество - открытости, обязательности, признания ранее возникших прав на недвижимое имущество, определен круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава II посвящена системе органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, финансовому обеспечению ее функционирования. Глава III регламентирует проведение процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. IV дается перечень отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц по заявлению одной из сторон договора о возврате документов без проведения регистрации в случае, если другая сторона договора не обращалась с аналогичным заявлением. Если при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации не будут приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации такой срок не истек.

И наконец, регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок на основании решения или определения суда. Неопределенным срок является потому, что его продолжительность зависит не от действий государственного регистратора или правообладателя, а от окончания производства в суде по делу, связанному с регистрируемым правом. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав в учреждение юстиции, поступит решение или определение о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрет совершать определенные действия с таким объектом, то регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрета.

Регистратор обязан в течение пяти рабочих дней со дня приостановления регистрации уведомить об этом заявителя. Приостановление государственной регистрации является процедурой, ограниченной во времени. По истечении срока такой приостановки учреждения юстиции должны принять решение или зарегистрировать права либо отказать в регистрации.



Читайте также:

  • Судебный приказ о взыскании долга по коммунальным платежам солидарно